부동산 대출 수업

피할 수 없는 세 가지, 죽음, 세금, 그리고 대출

왜 대출을 받는 게 어렵고 두려울까? 우리가 보통 대출을 고려하는 상황은 집을 살 때고, 그때의 대출금은 ‘몇억 원’이라는 정말로 큰돈이기 때문이다. 하지만 대출을 한 번이라도 잘 활용해 본 사람들은 아파트 대출을 가장 안전한 대출이라고 생각한다. 도대체 무슨 차이가 있기에 이렇게 초보자와 경험자 사이에 대출을 바라보는 관점이 다른 것일까? 그것은 바로 ‘내가 받은 대출을 모두 갚아야 한다’라는 선입견 때문이다.

여기서 한 가지 질문을 던져본다.

“지금 구매한 아파트에서 평생 살 것인가?”

답은 아마도 ‘아니오’일 것이다. 처음 대출을 통해 구매한 아파트로 시작해서 앞으로 여러 번 이사하고, 그때마다 좀 더 넓고 좋은, 비싼 집으로 갈아타기를 할 것이다. 예를 통해 알아보자. 대출을 통해 아파트를 매수하고 매달 원금과 이자로만 100만 원을 갚고 있다. 이 아파트를 매도해서 시세차익을 얻었다면 나는 이 돈을 계속 갚아야 할까? 이 정답 또한 ‘아니오’다. 대출은 집을 매수한 다음 매수자가 갚기 때문이다.

생각을 바꾸면 이 100만 원에서 또 다른 가치를 찾을 수 있다. 달마다 갚아야 할 돈에 시야가 좁아졌다면 발견할 수 없는 숨겨진 가치다.

대출이 쉬워지는 9가지 포인트

대출 승인율을 올리려면 어떻게 준비해야 할까?

담보대출, 특히 주택담보대출에 필요한 서류는 너무나 다양하다. 은행 등 금융사는 대출을 심사할 때 대출 신청인이 빚을 안정적으로 갚을 수 있는지를 가장 중요하게 살펴본다. 그렇기에 신청인의 소득과 채무상환능력을 확인할 수 있도록 다양한 서류를 요구하고 있다.

주택담보대출을 신청하기 위해 필수적인 서류들만 추려도 10여 종이 넘는다. 또 대부분의 금융사가 대출 신청일로부터 한 달 이내에 발급받은 서류만 인정하며, 일부 금융사는 이보다 더욱 엄격한 발급 기준을 적용하고 있어 이 점 역시 유의해야 한다. 서류를 또다시 제출해야 하는 번거로움을 겪을 수 있다.

실제로 대출을 신청할 때는 위에서 언급한 서류 외에도 금융기관이 요구하는 추가 서류가 있을 수 있다. 따라서 신청하기 전 내가 대출받으려는 금융기관의 구체적인 요구 사항을 확인하고 준비하는 것이 매우 중요하다. 이렇게 준비해두면 대출 심사 과정에서 시간 지연을 최소화하고 대출 승인 확률도 높일 수 있다.

시세를 잘 찾아야 거래도 빨라진다

신축 건물이나 아파트처럼 기존 거래 시세가 없거나, 단독주택이나 상가처럼 〈KB부동산〉에서 찾기 힘들고 개별 가치의 평가액이 다를 때는 금융기관이나 대출기관에 탁상감정을 문의해보자. 다만 탁상감정은 실제로 현장에 나가 조사를 거치는 정식감정과 다소 차이가 있다는 것에 주의했으면 한다. 탁상감정만 믿고 있다가 다른 평가액이 나와서 대출계획이 헝클어질 수도 있다. 실제로 대출을 진행하기 전 감정평가사에게 정식감정을 의뢰해 감정평가액을 확인해두자.

또 이런 감정평가는 금융사에 따라서 부동산 감정평가액이 다를 수 있다. 더 높은 한도를 원한다면 여러 금융사의 감정평가 후 가치를 가장 높게 평가한 금융사에서 대출받는 것이 유리하다.

보통 아파트 1층을 매수할 때는 〈KB부동산〉의 시세 하한가가 적용된다. 그에 따라 한도가 줄어들고 상대적으로 큰돈이 묶이게 된다. 하지만 기업은행이나 현대해상 같은 특정 금융기관은 아파트 1층에도 하한가가 아닌 일반가를 기준으로 대출한도를 산정하고 있다.

내 고객 중 한 명은 이를 이용해 단 5,000만 원으로 4억 원짜리 아파트를 매수했다. 해당 아파트의 일반가는 5억 원이었으며 하한가는 4억 5,000만 원, 고객이 구매한 금액은 4억 원이었다. 일반적으로 대출받는 금융기관들을 이용했다면 〈KB부동산〉의 하한가 4억 5,000만 원의 70%인 3억 1,500만 원만 대출받았을 것이다. 하지만 이 투자자는 치밀한 조사를 통해 특정 금융기관을 이용해 일반가 5억 원의 70%인 3억 5,000만 원을 대출받고 기회를 잡은 것이다.

등기부등본, 건축물대장을 알면 집이 한눈에 보인다

부동산거래에서 등기부등본과 건축물대장 같은 공인서류의 역할은 매우 중요하다. 이 문서들은 말 그대로 부동산의 ‘신분증’과 마찬가지다. 부동산의 정확한 위치부터 크기, 구조, 소유권, 대출 및 압류 상태 등의 핵심 정보를 포함하고 있다.

등기부등본은 해당 부동산의 소재지, 면적, 소유자, 대출 현황, 특이사항 등의 실제 사실관계와 권리관계가 기재된 공적 장부이다. 공적 장부라는 무게감 때문에 공신력이 있고 정확한 정보를 얻을 수 있지만, 그만큼 복잡한 구성과 불친절한 용어로 가득 차 있다. 이제 등기부등본의 3가지 항목 표제부, 갑구, 을구 각각의 내용을 파악하고, 그중 반드시 확인해야 할 부분도 알아보자.

갑구에는 주택 소유자의 취득날짜, 거래가 등이 모두 나와 있다. 여기서는 소유권의 이전과 관련된 사항, 즉 누가 언제 어떤 조건으로 부동산을 취득했는지에 대한 정보가 적혀 있다. 또한, 소유권에 영향을 미치는 압류, 가압류, 가처분 등의 사항을 확인할 수 있다. 내가 거래해야 할 부동산의 안정성을 확인하기 위한 핵심이다. 갑구에서는 부동산의 최종소유자가 누구인지 반드시 알아두자. 최근에 뜨거운 논란이 된 전세 사기 사건도 그렇고, 당연히 실제 부동산 소유자와 거래해야 하기 때문이다.

건축물을 거래할 때 등기부등본도 중요하지만, 건축물대장을 확인하는 것도 필수다. 이는 부동산의 가치를 정확히 평가하고 거래 과정에서 발생하는 많은 문제를 사전에 피할 수 있도록 돕는다. 특히 빌라나 다세대, 다가구, 도시형생활주택 등을 거래한다면 건축물대장이 특이한 경우가 많다. 위반건축물인 줄 모르고 매매계약 등을 진행하다 대출을 거부당하기 전 반드시 건축물대장을 확인하자.

나라가 보증해주는 내 임대료, 최우선변제와 보증보험

만약 내가 서울에서 1억 3,000만 원의 전세보증금을 주고 살고 있다고 가정해보자. 전입신고도 마쳐서 대항력도 가지고 있다. 또 서울의 임차보증금 한도인 1억 6,000만 원보다 적은 전세보증금으로 살고 있으니, 소액임차인의 자격은 확실하다.

하지만 집주인의 경제 사정 악화로 집이 경매나 공매로 넘어가 팔리고 말았다. 채무자들이 그 큰 금액을 나눠야 하지만, 나는 최우선변제권을 가지고 있어 다른 채무자들보다 먼저 5,500만 원을 받게 된다. 그러면 이런 소액임차보증금, 최우선변제권, 최우선변제금 같은 것이 주택담보대출과 무슨 관계가 있어서 우리가 알아야 할까?

누군가 먼저 파이를 잘라가면, 반드시 손해를 보는 사람이 생기기 때문이다. 여기서 손해를 보는 사람은 바로 은행이다. 임차인이 최우선변제권으로 돈을 가져가는 만큼 가장 큰돈을 빌려줬을 은행은 손해를 입게 된다. 이런 상황에 대비해 금융기관도 자신들의 몫이 아닌 최우선변제금을 대출금에서 ‘미리’ 제외하고 대출을 승인한다. 소액임차보증금 제도가 부동산의 담보가치에 영향을 미치는 것이다.

소득이 없어도 대출받는 비밀

주부, 무직자, 퇴사자처럼 무소득에 가깝거나, 프리랜서처럼 업무 형태에 따라 소득추정이 힘들 때 갑작스러운 전세금 인상이나 새집을 위해 목돈이 필요하다면? 앞에서 내 경우를 잠깐 꺼냈지만, 추정소득을 이용하면 최대 5,000만 원까지 일정 소득을 인정받을 수 있다.

한 고객이 불규칙한 소득 때문에 전통적인 소득 증빙 방식으로는 충분한 대출한도를 얻기 어려운 상황이었다. 작년보다 수입은 늘었지만, 아직 소득신고가 반영되지 않아 공식적인 소득 증빙이 불가능했기 때문이다. 또 이 고객은 아파트를 거래해본 경험이 없었다. 비규제지역의 3억 원짜리 아파트를 매수할 때 최대한도 70%의 대출이 가능할 수 있다는 기본적인 대출에 대한 지식도 없었고, 이 정도의 아파트를 사려면 본인 자금이 적어도 1억 원 이상 필요하다고 생각하고 있었다.

하지만 긍정적인 것은 그동안 건강보험료를 월 15만 원 이상 꾸준히 내왔고, 연간 카드 사용액도 2,500만 원을 초과한다는 점이었다. 이 부분을 이용해 추정소득의 최대치인 5,000만 원을 인정받고 고객에게 필요한 잔금대출의 승인을 이뤄냈다.

예비 1주택자를 위한 담보대출의 정석

부족한 매매잔금을 만드는 필살기, 신용대출과 무설정론

아무리 곰곰이 계획을 세워도 문제는 종종 발생한다. 그런데 그런 일이 매매잔금일에 발생하면 어떨까? 이미 1금융권이나 보험사 등에서 최대한도의 LTV를 받았거나, 대출 막바지에 DSR이 충족되지 않아서 잔금이 부족하면 어떻게 문제를 해결할 수 있을까? 이럴 때는 신용대출과 무설정론이 해답이다.

신용대출은 어디서 받는지에 따라 크게 2가지로 나뉜다. 1금융권의 신용대출과 2금융권의 신용대출이다. 1금융권의 신용대출은 금리는 낮지만 2금융권보다 한도가 부족할 때가 많다. 상황에 따라서는 최대한도가 필요하다면 조금 더 높은 이자를 감내하고 2금융권의 신용대출을 받는 것도 필요하다.

또 아파트나 주택 등 부동산 소유자들이 사용할 수 있는 필살기인 ‘무설정론’도 있다. 일반적인 신용대출은 본인의 연봉에 따라 최대한도가 결정되지만, 이 대출은 2금융권에서 내 신용과 부동산 자산을 함께 평가해 더 높은 한도를 받아내는 것이다. 취득하게 될 부동산 가치 평가를 함께 제출해 최대 2억 원까지 고액 대출이 가능하다.

부족한 한도를 만드는 대출의 마법, 동시대환

하지만 이미 신용대출이나 주택담보대출이 많아 DSR이 60%를 넘었다면 어떨까? 매매잔금을 치러야 하는데 추가 대출이 힘들다면 계약을 포기해야 할까? 그럴 때는 신용대출 동시대환이라는 방법이 있다. 위에서 말한 것처럼 신용대출이 DSR을 크게 차지하고 있다면 신용대출을 갚고 DSR 값을 낮춰 추가 한도를 만드는 방법이다.

현재 DSR 값이 60%이고 1억 원의 신용대출이 있다고 가정하자. 이미 DSR이 50%가 넘어 1금융권과 2금융권 모두 대출이 불가능하다. 1억 원을 갚을 수 있다면 DSR이 40%까지 줄어들겠지만, 현실적으로 1억 원의 현금을 가지고 있을 확률도 희박하다. 매매잔금을 위해 추가 대출을 받는 것이기 때문이다. 바로 이럴 때 신용대출 동시대환을 사용하는 것이다.

기존의 신용대출이 사라지면 DSR에 여유가 생기고, 여유가 생긴 DSR을 이용해 1억 5,000만 원을 대출받는 것이다. 여기서 1억 원은 신용대출을 동시대환해야 하지만, 고금리의 기존 대출 1억 원을 갚으면서 차익 부부만 5,000만 원을 사용할 수 있다. 정리하면 1억 5,000만 원을 대출받으면 1억 원은 신용대출로 상환하고, 동시에 DSR이 낮아진 만큼 5,000만 원의 가용자금을 만들 수 있다.

1주택자를 위한 실전 레버리지 투자의 정석

DTI·DSR 소득요건에 걸렸다고 포기하지 말라

만약 DSR 값이 80%이거나 100%에 가깝다면 앞에서 설명한 신용대출 동시상환이나 다른 어떤 방법을 가져와도 대출을 진행하기 어렵다. 하지만 방법이 아예 없는 것은 아니다. 대출의 종류는 가계대출과 사업자대출로 나뉘며 우리는 지금까지 가계대출을 공부해왔다. 가계대출에서 답을 찾을 수 없다면 사업자대출에서 답을 찾아보자.

내 고객의 실제 사례로 사업자대출을 이용한 방법을 더 생생하게 만나보자. 이 고객은 주택담보대출은 물론이고, 사업운영과 생활비를 위해 신용대출 같은 다양한 대출상품을 이용하고 있었다. LTV가 70%를 초과했고 DSR도 40~50% 이상이어서 주택담보대출 DSR 소득요건에 걸려 추가적인 주택담보대출이 어려운 상황이었다.

이러한 상황에서 사업을 운영하고 있던 고객은 이를 활용해 사업자대출을 받기로 결심했다. 위에서 설명한 것처럼 사업자대출은 일반 주택담보대출과 다르게 LTV 한도가 최대 80~90%까지 높으며 DSR 소득요건이 필수적으로 적용되지 않기 때문이다. 따라서 이 고객님이 보유한 부동산의 한도를 이용해 추가 담보대출이 가능했다.

대출 후 3년이 지났다면 대환이 답이다

성공적으로 주택담보대출을 받았다면 내 집이 있다는 든든함과 함께 이자나 원리금을 갚고 있을 것이다. 주택담보대출은 보통 대출 기간을 40년 전후로 설정한다. 바꿔 말하면 그 집을 팔지 않는 이상 은행과 약속한 금리를 40년 동안 지켜야 한다. 하지만 대출 당시에 최고의 조건으로 계약했어도 그 조건이 지금도 가장 좋은 조건일까? 금리 상승기가 아니라면 대출 후 3년이 지났을 때 반드시 대환을 검토하자.

일반적으로 주택담보대출을 조기상환하면 1~1.5%의 중도상환수수료가 발생한다. 하지만 대부분의 금융사가 매년 0.5%씩 중도상환수수료를 줄여 3년째에는 0%로 사라지는 ‘슬라이딩 차감 방식’을 사용하고 있다. 따라서 3년이 지났다면 대환을 진행해도 추가 비용이 없으며, 이 시점에 다양한 금융사에 금리 및 조건을 따져 내게 가장 이득이 되는 상품을 찾아야 한다.

2023년 5월 31일, 정부의 대환대출 플랫폼과 온라인 원스톱 대환대출 서비스라는 혁신적인 금융 서비스가 등장했다. 이 서비스 덕분에 소비자는 은행에 방문하지 않고도 자신이 이용하는 모든 신용대출을 편리하게 확인할 수 있으며, 더 유리한 조건의 대출상품으로 대환할 기회도 찾을 수 있다.

전문투자자를 위한 대출의 정석

고정관념을 깨는 2금융권만 가능한 대출 전략

단순히 금리만 고려하면 1금융권이 더 유리하지만, 대출 실행 후 1달에서 3달 내에 전액을 상환하면 중도상환수수료 때문에 1금융권의 총상환금액이 폭증한다. 기본 금리가 높아도 빠르게 상환할 수만 있다면 보험사의 특정 상품을 고르는 것이 돈을 아끼는 지름길이다. 다음은 이런 내용을 알려주는 내 고객의 실제 사례다.

이 고객은 5억 원의 전세퇴거자금이 필요한 상황이었다. 1금융권의 금리 4%와 보험사의 금리 5%만을 보고 1금융권으로 마음을 굳히고 있었다. 하지만 나는 기존과 같은 보증금으로 빠르게 신규 세입자를 받을 것이라는 고객의 계획을 듣고 중도상환수수료가 중요하다고 판단했다. 따라서 금융비용을 최대한 줄이기 위해 보험사의 상환수수료 50% 면제 상품을 소개했다.

1금융권의 3개월 이내 단기 중도상환수수료는 1.5%였지만, 보험사의 상품 중 중도상환수수료 1.3%, 중도상환금 50% 면제 조건이 있는 상품을 통해 최종적으로 0.65%의 중도상환수수료를 적용받을 수 있었다. 결국, 전세퇴거자금 실행 1달 내로 신규 전세 세입자를 맞이해 전세퇴거자금 대출을 상환하며, 최종 금융비용에서 370만 원 이상 이득을 볼 수 있었다.

자필서명으로 저금리 대출을 받는 방법

우리가 전세퇴거자금이 필요한 순간은 정해져 있다. 바로 세입자의 전세퇴거일이다. 이 날짜는 보통 세입자와 합의를 통해 정해지기 때문에, 저금리의 대출상품을 찾거나 DTI·DSR 한도를 정리하는 등 더 좋은 대출상품을 미리 준비할 수 있다. 하지만 퇴거 시점이 정해져 있다는 것의 장점은 이것뿐만이 아니다. 바로 내가 받을 대출의 금리를 취사선택할 수 있다는 강력한 장점도 있다.

나는 금리가 조금씩 내려가고 있다는 것을 포착하고, 고객에게 먼저 자필서명만 해두는 것을 추천했다. 실제로 대출받을 때는 자필서명 시점과 전세퇴거일 시점의 금리를 비교해 더 낮은 금리를 고를 수 있기 때문이다. 만약 자필서명 시점보다 전세퇴거일의 금리가 높다면 자필서명 시점의 낮은 금리를 적용할 수 있다.

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본 정보는 도서의 일부 내용으로만 구성되어 있으며, 보다 많은 정보와 지식은 반드시 책을 참조하셔야 합니다.